le viager
INVESTIR EN VIAGER
Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d'une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) versée jusqu'au décès du vendeur et pouvant être accompagnée d'un bouquet c'est-à-dire une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente
RÉGLEMENTATION
L'aléa, condition essentielle du viager :
La vente en viager repose sur le principe d'aléa car ni le vendeur ni l'acquéreur ne sait, lors de la signature de l'acte de vente, pour quel montant le bien sera acquis puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur. Une vente en viager dans laquelle l'aléa est absent peut être annulée ; c'est notamment le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l'acte de vente, décède dans les 20 jours qui suivent.
Comment est déterminé le montant de la rente ?
Le montant de la rente viagère est fixé dans l'acte de vente et doit prendre en compte plusieurs éléments : la valeur foncière du bien, l'âge et l'espérance de vie du vendeur, le versement ou non d'un bouquet et son montant, le statut libre ou occupé du bien vendu en viager.
Les différentes formes de viager :
Un bien vendu en viager occupé connaît nécessairement une décote de sa valeur foncière afin de compenser la privation du droit d'usage et d'habitation subie par l'acquéreur et qui court jusqu'au décès du vendeur.
LE VIAGER LIBRE
Le viager libre permet à l'acquéreur de prendre directement possession du bien et au vendeur d'optimiser le montant de son bouquet et de la rente viagère. Pour le débirentier, le viager libre constitue une solution avantageuse s'il souhaite disposer immédiatement du bien car la nue-propriété et l'usufruit lui sont transférés en même temps. En revanche, le montant total à payer est plus élevé et il devra également s'acquitter des taxes, frais et travaux éventuels.
LE VIAGER OCCUPÉ
Le vendeur cède son bien à l'acquéreur mais conserve son droit d'usage et d'habitation c'est-à-dire continuer à l'occuper jusqu'à son décès.
FISCALITÉ
- La rente viagère représente un revenu imposable à l'impôt sur le revenu mais bénéficie d'un abattement dont le montant dépend de l'âge du vendeur lors du 1er versement de la rente
- Le bouquet est exonéré d'impôt
- Concernant l'IFI, si l'acquéreur est imposable, il est tenu de déclarer la valeur totale de l'immeuble acquis dans le cas du viager libre.
Dans le cas d'un viager occupé, les deux parties doivent respectivement déclarer la valeur de leur droit sur le bien selon l'âge de l'usufruitier.
Avantages pour le vendeur
- Il bénéficie d'une rente à vie à compter de la signature de l'acte de vente
- La rente viagère est soumise à l'impôt sur le revenu mais bénéficie d'un abattement dont le montant varie selon l'âge du vendeur au moment du 1er versement de la rente
- Le bouquet est quant à lui, exonéré d'impôt
- Les grosses réparations dans le viager occupé sont généralement prises en charge par l'acquéreur sauf si l'acte de vente prévoit autre chose
Avantages pour l'acquéreur
- La rente viagère permet d'échelonner le paiement et le rend similaire à un crédit mis à part le fait d'être redevable auprès du vendeur et non d'un établissement de crédit, ce qui évite le paiement de frais supplémentaires
- Le viager peut potentiellement présenter l'avantage d'acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle ou alors à un montant supérieur, en raison de l'aléa qui s'y rattache
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