AIDER SON ENFANT A ACHETER UN BIEN IMMOBILIER

Lorsqu’un enfant décide d’acheter un bien immobilier, il peut solliciter l’aide de ses parents ; dès lors, 2 options s’offrent à eux : L’indivision ou la SCI.

I- L’indivision, le choix de la simplicité :

L’indivision consiste à acheter ensemble un bien immobilier, en devenant propriétaire avec son enfant à hauteur de la quote-part de chacun dans l’indivision précisée dans l’acte et reflétant la contribution financière réelle de chacun. Ce dernier point est fondamental car s’il n’est pas respecté et que l’écart est trop important entre droits et contribution financière, le risque sera la requalification en donation déguisée.
A- Avantages :
Un financement facilité : en cas de prêt commun, les ressources des parents seront prises en compte dans la capacité globale de remboursement.

Un choix ne nécessitant pas l’accord des autres enfants : seules les personnes indivisaires sont concernées ; pas besoin de donner l’équivalent aux autres enfants.

Avantage ISF : si les parents sont redevables de l’ISF, leur quote-part dans l’indivision devra être déclarée mais la valeur sera inférieure à celle de leurs droits indivis car les tribunaux admettent une décote de 30%.

B- Inconvénients :
Une prise de décision complexe : les décisions importantes doivent être prises à la majorité des 2/3 voire unanimité pour la réalisation de travaux lourds ou la vente du bien et sur le long terme cela peut s’avérer contraignant.

Plus-value : s’il s’agit de la résidence principale de l’enfant, la plus-value réalisée lors de la vente du bien sera exonérée d’impôt sur la quote-part de l’enfant mais pas sur celle des parents.

II- La Société Civile Immobilière :

L’alternative à l’indivision est la création d’une SCI où les parents sont associés avec l’enfant ; c’est la SCI qui achète le bien immobilier et chacun des associés reçoit des parts à hauteur de sa participation dans le capital de la SCI.
A- Avantages :
Avantage fiscal en matière de transmission : les parents peuvent donner progressivement les parts à l’enfant en profitant de l’abattement fiscal (100.000 € qui se renouvelle tous les 15ans) ; en cas de recours à un prêt, les parts sont retenues pour leur valeur nette (faible).

Donation en démembrement de propriété : pour réduire la facture des droits à payer, les parents peuvent se limiter à donner seulement la nue-propriété de leurs parts (plus faible que la valeur de la pleine propriété) et au décès des parents, la pleine propriété se reconstituera automatiquement sur la tête de l’enfant.

B- Inconvénients :
Le fait d’acquérir un bien directement en SCI empêche tout effet de levier.

III- L’indivision précédant la création de SCI : une solution opportune.

Le patrimoine est une structure vivante qui doit s’adapter au fil du temps et être optimisé quant à sa gestion. Aussi, comme nous venons de le constater, aucune structure (indivision ou SCI) n’est idéale.
Par conséquent, la solution la plus judicieuse serait l’acquisition en indivision entre parents et enfant, pour les avantages développés précédemment ; puis, par la suite, la vente du bien à une SCI comprenant l’enfant seul ou avec un conjoint éventuel.
La SCI constituée va réaliser un emprunt pour faire cette acquisition. Cette solution présente plusieurs avantages :
La vente du bien à la SCI créée va permettre de dégager des liquidités au profit des parents et de l’enfant en fonction de leurs quotes-parts respectives ; liquidités qui pourront être réinvesties dans d’autres investissements ou placées sur des produits d’assurance-vie ou faire l’objet d’une donation au profit de tous les enfants du couple.

Si le bien n’est plus adapté à l’enfant, il pourra faire l’objet d’un bail, ce qui permettra le remboursement du prêt au moyen des loyers perçus.

Le bien immobilier restera dans le patrimoine familial.

L’enfant et éventuellement son conjoint seront propriétaire du bien à travers les parts de SCI et auront les pleins pouvoirs en tant que gérant(s) sans dépendre des frères et/ou sœurs.

Dès que le prêt sera intégralement remboursé, le bien pourra faire l’objet d’une nouvelle mutation au profit d’aune autre SCI créée cette fois entre l’enfant, le conjoint et les descendants de ces derniers, ce qui générera à nouveau des liquidités.